Регион сайта:  

Как устроен рынок аренды жилья в Москве - отличительные особенности

 
Метки: Страховой депозит | Аренда жилья | Москва | Риэлтор | Регистрация | Общая характеристика
 

На московском рынке аренды жилья исторически сложился ряд неписанных правил, если так можно выразиться, стандартов рынка, которых обычно вынуждены придерживаться все его участники – арендодатели, съемщики, риэлторы. Если Вы не так давно приехали в Москву из регионов и планируете снять квартиру, либо просто никогда не сдавали / не снимали квартиру в Москве, то Вам будет очень полезно узнать о них. Некоторые из них зачастую кажутся иррациональными, порой вызывают возмущение (особенно со стороны арендаторов), но договориться на иных условиях бывает на практике достаточно сложно. О страховом депозите, правилах распределения риэлтерской комиссии и других нюансах столичного рынка аренды квартир пойдет речь в статье от Estimate-Estate.ru.

Страховой депозит – гарантия арендодателя от недобросовестного нанимателя

Страховой депозит – это гарантийный платеж, который арендатор вносит в момент заключения договора и который при некоторых условиях может быть возвращен арендатору (зачтен в счет последнего месяца) в случае, если последний будет добросовестно исполнять свои обязанности по договору. На практике употребляется большое количество синонимов, которые по своей сути обозначают то же самое – задаток, залог, страховая сумма, гарантийный взнос, обеспечительный платеж, последний месяц и пр. Важно понимать, что страховой депозит не является юридическим термином (в отличие от, к примеру, залога, задатка и обеспечительного платежа – полный перечень способов обеспечения исполнения обязательства приведен в Главе 23 Гражданского кодекса). Как результат, содержание термина определяется сугубо договором аренды и может очень сильно варьироваться в зависимости от договоренностей сторон. Поэтому, при любых спорах о порядке оплаты / возврата страхового депозита первично именно то, что стороны закрепили в договоре.

Страховой депозит защищает владельца квартиры от порчи имущества, от расторжения договора арендатором раньше срока и в какой-то мере от неплатежеспособности съемщика.

Во всех этих случаях убытки арендодателя компенсируются как раз из суммы страхового депозита. Стороны могут договориться, что в случае отсутствия форс-мажорных обстоятельств депозит будет засчитан в счет последнего платежа (отсюда и одно из названий – «последний месяц»), либо возвращен арендатору. В целом это абсолютно нормальная практика, которая применима по всей стране, причем при сдаче в аренду не только жилой, но и коммерческой недвижимости (офисы, помещения в торговых центрах).

Сумма депозита устанавливается сторонами индивидуально, но чаще всего она равна одному месяцу аренды. Конечно, это создает дополнительные сложности для арендатора, так как в два раза увеличивается сумма, которую ему необходимо единовременно заплатить за аренду квартиры. Но чаще всего собственники настойчиво требуют внесения в договор пункта о депозите, так как они также несут определенные риски (будем объективны, недобросовестных нанимателей примерно столько же, сколько и собственников квартир). Арендатору, чтобы защитить свои интересы, важно указать в договоре, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя страховой депозит подлежит возврату в двукратном размере (чтобы компенсировать в том числе расходы на комиссию риэлтора, об этом детальнее ниже).

Комиссия риэлтора чаще всего оплачивается арендатором

Это одно из наиболее спорных (и критикуемых) негласных правил московского рынка аренды жилья. Действительно, риэлтора обычно привлекает собственник квартиры, за собственника же риэлтор выполняет значительную часть работы (составляет и размещает объявление, продвигает его на онлайн-досках недвижимости, договаривается с арендаторами о показах, подготавливает проект договора и пр.) и его же интересы на сделке отстаивает, а платить в конечном счете должен наниматель квартиры, который с риэлтором даже не состоит в договорных отношениях.

Истоки этой практики в том, что исторически рынок аренды жилья в Москве был рынком собственника.

Границы города ограничены, жилья не так много, а платежный спрос на аренду велик (в том числе благодаря многочисленным приезжим из регионов России и стран бывшего СССР). Риэлторы, конкурируя за клиентов, предлагали владельцам помещений дополнительный сервис в виде поиска (и отсева неблагонадежных) клиентов, а также составления договоров – абсолютно бесплатно. Естественно, те с радостью соглашались. Кроме того, на практике арендаторы обычно обращают внимание в первую очередь на арендную ставку (и меньше – на сопутствующие траты, такие как депозит и комиссия). Если бы собственник сам оплачивал расходы риэлтора, то он был бы вынужден компенсировать их посредством более высокой арендной ставки, а значит, его предложение по умолчанию проигрывало бы конкуренцию на многочисленных досках объявлений по недвижимости. Как результат, московские арендодатели со временем привыкли к тому, что комиссию оплачивает именно наниматель.

Сумма комиссии чаще всего равняется месячной стоимости аренды (на практике может быть и выше, и ниже). Как результат, в момент заключения договора съемщик чаще всего единовременно должен уплатить сумму, составляющую трехкратную стоимость аренды квартиры (плата за первый месяц + страховой депозит + комиссия риэлтора). Избежать оплаты риэлтерской комиссии обычно пытаются следующими способами:

  • Поиск недвижимости от собственников. Есть интернет-порталы, которые размещают только объявления от собственников, либо специально отмечают объявления от агентств. Но надо понимать, что доскам объявлений сложно (либо невыгодно, а чаще и то и другое, так как риэлтерские агентства являются основными покупателями рекламы и различных методов выделения на таких сайтах) отслеживать, действительно ли за объявлением «от собственника» не скрывается агентство. Наконец, возможности агентств по продвижению объявлений несравнимо выше (как правило, действует эффект масштаба – они могут покупатель рекламу в среднем по более низким ценам), поэтому абсолютное большинство собственников предпочитают сотрудничать с агентствами – так просто быстрее и выгоднее можно сдать квартиру. Как результат, абсолютное большинство ликвидных и интересных для Вас вариантов будут предлагаться именно агентствами, и отказываясь от агентов, вы сильно ограничите себя в поиске.
  • После первого показа постараться напрямую договориться с собственником. Очень распространенный метод, страдает от которого исключительно риэлтор. Не вдаваясь в морально-этические вопросы, отметим, что в некоторых случаях метод приносит результат.
  • Привести на сделку своего риэлтора (точнее – своего знакомого под видом риэлтора). В этом случае некоторые риэлторы соглашаются поделить комиссию пополам между риэлтором арендатора и арендодателя, то есть для съемщика это будет означать 50-процентную экономию на комиссии. Но для этого требуется согласие противоположной стороны на такой вариант.
  • Ориентироваться на совокупную стоимость аренды квартиры. На наш взгляд, самая верная стратегия – в этом случае вы будете смотреть как квартиры от собственника, так и агентские квартиры, а решение примите исходя из цены, включающей все расходы (комиссию риэлтора необходимо поделить на стоимость аренды квартиры в месяцах и прибавить к арендной ставке). Метод эффективный, но требует более высокие временные затраты на поиск.

В заключении важно добавить, что это не только московская практика, она также широко распространена в Санкт-Петербурге и многих других городах-миллионниках. Уже сейчас, по мере роста затоваренности рынка и снижению уровня доходов населения, ситуация постепенно начинает меняться в обратную сторону – некоторые арендодатели, стремясь сдать квартиру быстрее, компенсируют часть комиссии своему риэлтору, либо даже полностью оплачивают его услуги за свой счет. На рынке купли-продажи квартир общераспространенной является практика, когда комиссию агенту платит тот, кто его нанял. На рынке аренды элитного жилья и жилья бизнес-класса ситуация точно такая же – там важно именно найти платежеспособного арендатора и сдать сам объект. Эконом-сегмент тоже постепенно двигается в эту сторону, но пока наиболее распространенной практикой остается все же оплата комиссии арендатором.

Договор найма жилого помещения заключается на 11 месяцев

Абсолютное большинство договоров аренды жилья в Москве заключается на 11 месяцев. Причина достаточно проста – в соответствии с нормами ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения требует регистрации в Росреестре (точнее, требуется регистрация не самого договора, а возникающего обременения на жилое помещения). Это нужно на тот случай, если собственник решит продать квартиру – потенциальный покупатель должен знать о том, что у него в течение определенного срока не будет возможности выселить жильцов из квартиры.

Мало кто из владельцев квартир хочет связываться с дополнительными сложностями в виде похода в Росреестр. Более того, регистрация в Росреестре создает для собственников дополнительные налоговые риски – мало кто из них уплачивает налоги с суммы арендной платы. Поэтому

стандартная практика на рынке – заключить договор в простой письменной форме на 11 месяцев, а затем, если всех все устраивает, перезаключить его на новый срок

Иногда бывает даже, что стороны, в целом довольные друг другом, вообще избегают дополнительных юридических формальностей и по истечении старого договора новый не заключают, а продолжают жить и рассчитываться «как есть». Это сразу же помещает арендатора в разряд бесправных – его можно в любой момент выселить из квартиры, даже не предоставив время на поиск нового жилья. Поэтому крайне рекомендуем включать в договор аренды условия вроде «в случае отсутствия возражения сторон договор считается заключенным на тех же условиях на тот же срок».

Платежи за аренду производятся чаще всего наличными

Эта ситуация – ещё одно прямое следствие желания абсолютного большинства собственников сэкономить на налогах. Одно из главных доказательств, подтверждающих уклонение от уплаты налогов – наличие доказательств получения денежных средств. Даже при наличии договора аренды у владельца квартиры зачастую остается возможность оспорить факт уклонения – так или иначе пытаясь убедить налоговую службу, что деньги он не получал (например, из-за неплатежеспособности жильцов, а не выселял их исключительно из чувства сострадания).

Сложности с временной регистрацией в арендуемой квартире

В соответствии с требованиями российского законодательства, гражданин должен зарегистрироваться по месту временного пребывания, если срок его пребывания в регионе (субъекте федерации) превышает 90 дней (ст.5 5242-1 ФЗ). Исключение составляют случаи, когда гражданин имеет регистрацию по месту жительства в том же субъекте федерации, где проживает (для Москвы и Санкт-Петербурга включая область). В противном случае ему грозит административный штраф (ст. 19.15.1 КоАП РФ). Более того, значительная часть государственных услуг (медицинские услуги, услуги школ и детских садов) предоставляются именно по месту проживания. Поэтому арендатор обычно крайне заинтересован в получении данной регистрации. Для этого, согласно законодательству, необходимо согласие собственников жилого помещения (ст. 9 Постановления Правительства РФ №713 от 17.07.1995). Однако многие из них по-прежнему против этого – все из-за тех же самых налоговых рисков.

Поэтому наиболее распространенная ситуация – отсутствие регистрации по месту временного пребывания у арендаторов, приехавших в Москву из других субъектов

При этом арендадатель сам рискует получить штраф за предоставление жилого помещения гражданину, не имеющего регистрации по месту пребывания. Однако сумма штрафа в Москве составляет на текущий момент от 5 до 7 тысяч рублей, что несопоставимо с суммой экономии на налогах (которая исчисляется десятками тысяч), да и вероятность получить штраф не столь высока. Поэтому, если вы понимаете, что временная регистрация вам необходима (например, для устройства ребенка в детский сад, куда по закону в первую очередь принимают детей зарегистрированных на подведомственной детскому саду территории), то в любом случае будет необходимо договариваться с арендодателями о предоставлении временной регистрации, пусть в этом случае Вам, скорее всего, потребуется согласиться на некоторое увеличение ставки аренды.

Коммунальные платежи делятся между арендодателем и арендатором

Чаще всего, стороны договариваются, что квартплата уже включена в стоимость аренды, за исключением "счетчиков". То есть жилец оплачивает только те виды коммунальных услуг, стоимость которых напрямую зависит от объема потребления (электроэнергия, холодная и горячая вода). Оплачивать все остальное (содержание жилого помещения, взносы на капитальный ремонт, отопление и пр.) - прерогатива хозяина квартиры.

Все, что сказано выше – очень часто применимо не только к московскому рынку аренды жилья, но и ко всей России (в первую очередь к крупным городам). Московским «правилом» следует считать в первую очередь особенности распределения комиссии агента при съеме жилья.  

Если Вам понравилась эта статья или наши сервисы, то приглашаем Вас присоединиться к нашим группам ВКонтакте или Facebook. Гарантируем, что там Вас ждет только качественный контент из мира экономики, бизнеса и недвижимости.

Комментарии:
Автор
Сообщение
Олеся Савельева
24.12.2017 12:00 Ответить
Да, с тремя платежами конечно очень несправедливо.
Чтобы оставить свой комментарий, авторизуйтесь вверху страницы или с помощью аккаунта ВКонтакте, Facebook , Instagram либо зарегистрируйтесь .
Авторизация через: