Регион сайта:  

Чем отличаются апартаменты от квартиры: технические требования к помещениям, законодательное регулирование, налогообложение

 
Метки: Апартаменты | Квартира | Юридические вопросы | Пожарная безопасность | Инсоляция | Парковочные места | Шумоизоляция | Перепланировка | Бизнес стратегии | Регистрация | Коммунальные расходы | Вычет при покупке | Налог на имущество физлиц | Патент
 

В последние годы существенно вырос объем предложения апартаментов на рынке недвижимости. Их в первую очередь выделяет привлекательный ценник, который обычно на 10-20% ниже, чем для аналогичных по площади и местоположению квартир. Но стоит ли соблазняться такой внушительной скидкой? Ответ – в статье от Estimate-Estate.ru.

Что такое апартаменты и их отличия от квартир

В соответствии с статьей 16 Жилищного кодекса РФ :

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии с Постановлением Госстандарта №82 от 26 сентября 2001 года:

Апартамент – номер высшей категории в средстве размещения, состоящий из нескольких комнат, одна из которых имеет кухонное оборудование

Иными словами, квартира напрямую является жилой недвижимостью, в то время как апартаменты по своей юридической природе являются разновидностью гостиничных номеров (то есть нежилой недвижимости), для которых законодательством предусмотрена возможность их продажи (а не аренды на определенный срок). Упрощая, апартаменты – это нежилая недвижимость, переоборудованная под жилую. То есть нужно понимать, что с функциональной точки зрения существенных отличий между квартирами и апартаментами нет – они одинаково пригодны для постоянного проживания, качество и состав коммунальной инфраструктуры сопоставимы (санузел, кухня, отопление). Основные же отличия  – в ценовой и юридической плоскости.

Строительные, санитарные и пожарные нормативы для квартир и апартаментов тоже идентичны?

Сравним последовательно основные виды нормативных требований для двух видов помещений:

  • Пожарная безопасность – закон классифицирует помещения по функциональной пожарной опасности (ст. 32 123-ФЗ) в зависимости от количества пребывающих внутри людей, вероятности пребывания в спящем состоянии, возраста и физического состояния и ряда других факторов. Для каждого класса помещений разработаны свои противопожарные требования (количество входов и выходов, наличие пожарной сигнализации, отделка путей для эвакуации и пр.). Жилые помещения относятся к классу Ф1.3, а гостиницы – к классу Ф1.2 (ст. 32 123-ФЗ). Но для апартаментов опять же сделано исключение – они относятся к классу Ф1.3 (п. 5.2.1 СП 4.13130.2013, СП 160.1325800.2014 Приложение Б). Так что по пожарной безопасности отличий нет.
  • Инсоляция – степень освещенности помещения в течение суток (очень важный фактор для здоровья человека при длительном проживании в одном и том же помещении). Для жилых помещений установлены четкие нормативы по инсоляции (п.3 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01). Для офисных зданий и гостиниц таких нормативов нет, так как предполагается, что человек не будет проживать там на постоянной основе и небольшие отклонения от нормативов не окажут радикального влияния на состояние его здоровья. Вместе с тем, для апартаментов опять же сделано исключение – нормы по инсоляции точно такие же, как для жилых помещений (п. 6.2.2 СП 160.1325800.2014). Следовательно, различий нет.
  • Обеспеченность парковочными местами – для жилых зданий действует общая норма «число мест хранения автомобилей следует определять исходя из уровня автомобилизации … на 1000 человек: 350 легковых автомобилей» (п. 11.3 СП 42.13330.2011). Для многофункциональных комплексов, включающих в себя апартаменты, норма установлена выше – 450 автомобилей на 1000 жителей апартаментов (п. 5.2 СП 160.1325800.2014). Иными словами, отличия есть, но они в пользу владельцев апартаментов.
  • Шумоизоляция – по крайней мере, законодательно для апартаментов установлены те же самые требования, что для всех прочих жилых помещений (п. 8.2 СП 160.1325800.2014). На практике многофункциональные комплексы могут размещаться иногда в более шумных районах.
  • Возможность перепланировок – в апартаментах, как в нежилых помещениях, она гораздо шире, чем в классических квартирах (например, можно перенести санузел в комнату и т.д.). Впрочем, определенные ограничения все же остаются – сносить несущие конструкции нельзя, а проемы в несущих конструкциях также требуют специального укрепления и согласования.

Таким образом, с точки зрения большинства технических и санитарных нормативов между квартирами и апартаментами существенных различий нет. Этому во многом поспособствовало введение в 2014 году СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные», который  приблизил нормативные требования для этого типа жилья к стандартным требованиям для жилых помещений.  

За счет чего апартаменты стоят дешевле, чем квартиры?

Основная мотивация покупателей, приобретающих апартаменты вместо квартир – более низкая цена. Действительно, стоимость апартаментов обычно на 10-20% ниже, чем стоимость сопоставимых по местоположению и метражу квартир. Например, цена самой дешевой квартиры площадью 19м2 в ЖК Амурская Level составляет 3 015 000 рублей, а стоимость самых дешевых апартаментов той же площади в том же ЖК – 2 559 000 рублей, что на 15% ниже. Так за счет чего же достигается экономия?

Апартаменты: особенности ценообразования

ЖК Амурская от Level Group

Самое главное направление экономии – снижение социальной нагрузки на застройщика. Как правило, городские власти заставляют девелоперские компании вместе со строительством ЖК возводить также социальную инфраструктуру – детские сады, школы, поликлиники, заниматься обустройством окружающей территории. Размеры такой нагрузки напрямую зависят от объема возводимых жилых помещений. Так как апартаменты относятся к нежилой недвижимости, застройщик существенно экономит. Поэтому покупателю важно оценить, насколько подобные неудобства для него критичны.

В некоторых случаях жители апартаментов «паразитируют» на социнфраструктуре окружающего района и практически не замечают неудобств

Апартаменты часто возникают в составе многофункциональных комплексов. Например, девелопер офисного или гостиничного комплекса (с разрешительной документацией на строительство нежилого объекта) понимает, что не сможет полностью заполнить офисами или номерами гостиницы весь свой объект и отводит несколько этажей под апартаменты, позиционируя её как жилую недвижимость. Такое решение обычно также положительно влияет на срок окупаемости проекта (вместо сбора арендной платы можно вернуть часть вложенных денег быстрее сразу после продажи объектов).

Апартаменты иногда появляются в результате изменения концепции проекта в ходе строительства. Например, в 2015-2016 годах некоторые московские девелоперы поняли, что спрос на офисную недвижимость насыщен и частично переформатировали свои проекты на продажу жилой недвижимости. В тех нежилых объектах, по которым уже была получена разрешительная документация и начаты работы, часть помещений была переоборудована под апартаменты. Или, к примеру, номера в сочинских гостиницах, невостребованные в таком объеме после проведения Олимпиады, также начали выставляться на рынке в качестве апартаментов.

Как результат, апартаменты дают застройщику возможность гибкого управления финансовыми показателями проекта, что для покупателя оборачивается в закономерную скидку.

Ещё одна небольшая, но тоже заметная статья экономии – по нежилым помещениям, продаваемым по договорам долевого участия, закон не требует страховать ответственность застройщика (ст. 12.1 п.2 214-ФЗ). Если вы собираетесь покупать апартаменты, то это тоже очень важно помнить – страховую выплату в случае банкротства застройщика вы не получите.

Возможность регистрации («прописки») в апартаментах

Так как апартаменты имеют юридический статус гостиницы и не являются жилым помещением, регистрация по месту жительства в них невозможна, а разрешена (п.3 абз.1 Постановление Правительства РФ №713) только временная регистрация по месту пребывания (по аналогии с турбазами, санаториями, домами отдыха и т.д.). Её максимальный срок – 5 лет (законодательно это нигде не закреплено, но практика сложилась именно так, ФМС в регистрации на более длительный срок откажет), после этого придется регистрироваться вновь и так до бесконечности. При этом обязанность по регистрации жильцов возложена на администрации этих объектов (в случае апартаментов это обычно управляющая компания).

С точки зрения пользования социальной инфраструктурой (школы, детские сады, больницы, госучреждения) регистрация по месту пребывания дает те же самые права, что и регистрация по месту жительства.

Но важно обратить внимание, что все вышесказанное относится лишь к тем объектам, которые имеют юридический статус гостиницы (чаще всего апарт-отель). Данную информацию можно посмотреть в разрешении на строительство и проектной декларации, которые застройщики обязаны выкладывать на свои сайты. Вот так, к примеру, это выглядит у застройщика элитного жилого комплекса «Резиденция на Покровском бульваре».

Юридический статус апартаментов

Резиденция на Покровском бульваре: разрешение на строительство

Если же апартаменты продаются в бывшем промышленном объекте и юридического статуса гостиницы не имеют, то в них, скорее всего, не удастся получить даже регистрацию по месту пребывания. Если вы планируете приобретать апартаменты, обращайте на эту особенность особое внимание – а ещё лучше обязательно проговорить вопрос с юристами застройщика.

Первоначально апартаменты позиционировались как разновидность жилья комфорт или элит класса (в чем разница можно посмотреть здесь), ориентированная на обеспеченных деловых людей (в маркетинговых материалах такой тип жилья обозначался как «резиденция», «апартаменты» и т.д.). Предполагалось, что этой целевой аудитории важен комфорт и проживание в удобной близости к деловому центру, а помещение для оформления регистрации у них уже есть (либо они  приобретают такую недвижимость с целью сдачи её в аренду). На сегодняшний день термин используется продавцами недвижимости в самых разных сегментах (в том же ЖК Амурская от Level Group «апартаменты» начинаются от 19м2), поэтому в первую очередь необходимо обращать внимание на юридическую терминологию, которая прописывается в договорах, проектных декларациях и разрешительных документах.

Коммунальные расходы в апартаментах

В соответствии с отечественным законодательством, собственники квартир в многоквартирном доме вместе с правом собственности на саму жилплощадь получают также долю в общедомовом имуществе (места общего пользования, инженерное оборудование и технические помещения дома). Именно общее собрание собственников может назначать и снимать домоуправляющую компанию.  Собственники также могут объединиться в товарищество собственников жилья для более эффективного управления жилым домом.

При покупке апартаментов покупатель зачастую получает право собственности только на само жилое помещение

Статус общедомовых помещений при этом в законе четко не определен. На практике собственность на них может как оставаться у управляющей компании, назначенной застройщиком, так и переходить в общую долевую собственность владельцев апартаментов (это определяется напрямую в договоре купли-продажи). В первом варианте это дает возможность девелоперу влиять на стоимость коммунальных услуг. Возможность создать собственное ТСЖ у собственников апартаментов отсутствует. Конечно, это влияние не безгранично, у собственников присутствуют другие возможности для объединения (простое товарищество, некоммерческие партнерства). Более того, в обычных жилых комплексах управляющая компания де-факто нередко также навязывается застройщиком. Но все же принято считать, что стоимость коммунальных услуг на практике в апартаментах обычно выше.  

Налоговые платежи по апартаментам обычно выше

Налогообложение апартаментов

Клубный дом апартаментов Октябрь от Алвек

Первая радостная новость для владельцев апартаментов - имущественный вычет при их покупке можно получить в том же самом порядке. По умолчанию вычет предоставляется по помещениям, которые имеют статус жилого(ст. 220 п.1 пп.3 НК РФ). В своем письме от 08 ноября 2010 года №ШС-17-3/1580 ФНС России говорит, что критерии жилого помещения устанавливаются Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47. Если посмотреть это постановление, то там в основном прописаны технические нормы по противопожарной безопасности, инсоляции и т.д. Мы с вами выше убедились, что выпущенный в 2014 году СП 160.1325800.2014 практически уравнял требования к апартаментам и обычным квартирам. Следовательно, апартаменты полностью соответствуют критериям жилого помещения и получить вычет по ним можно. Подтверждает это и судебная практика - например, Решение по делу № 2-334\2012 от 3 апреля 2012 (Вайнер Б.Г. против ИФНС г. Бердска Новосибирской области). В качестве доводов в пользу истца указано, что Вайнер Б.Г. и его семья фактически проживают в апартаментах, а также договором купли-продажи предусмотрено право в общей собственности комплекса апартаментов. Таким образом, с высокой долей вероятности налоговый вычет по апартаментам можно будет получить.

Суммы платежей по налогу на имущество обычно выше, чем для квартир аналогичной площади:

  • Ставка налога на имущество для нежилых помещений варьируется от 0.5% до 2% от кадастровой стоимости (каждый город / иное муниципальное образование определяет самостоятельно и закрепляет собственным нормативным актом), в то время как для обычных жилых квартир – обычно 0.1% от кадастровой стоимости
  • Кадастровая стоимость нежилых помещений обычно ниже, но как правило не более чем в два раза для объектов сопоставимой площади, что не компенсирует полностью разницу в ставках
  • Вычеты по налогу на имущество (20 метров на каждого собственника, 50 метров для пенсионеров – не облагаются налогом на имущество) не распространяются на нежилые помещения (в т.ч. на апартаменты)

Таким образом, фактически придется заплатить за апартаменты гораздо большую сумму налога на имущество – сопоставимую с теми, которые обычно платят владельцы офисных помещений.

Если вы планируете сдавать приобретаемую квартиру в аренду и при этом хотите честно платить налоги с получаемых доходов, то за апартаменты в некоторых случаях также придется заплатить больше. Ставки налога по патентной системе налогообложения для нежилых помещений могут быть больше (например, в Москве стоимость патента для помещений площадью до 50 и до 75 квадратных метров для жилых помещений будет ниже, чем для нежилых помещений). Мы ранее подробно рассказывали о том, какая система предпочтительнее для арендодателя, а этот сервис на сайте налоговой поможет вам точно рассчитать стоимость патента для вашего варианта (квартиры или апартаментов).

Так стоит ли все же покупать апартаменты

Для удобства кратко суммируем основные отличия между квартирами и апартаментами в виде таблицы:

Квартира Апартаменты
Тип помещения Жилое Нежилое
Регистрация Постоянная по месту жительства Временная по месту пребывания
Цена Выше Ниже на 10-20%
Класс пожарной опасности Ф 1.3 Ф 1.3
Норма обеспеченности парковочными местами 350 машин на 1000 жителей 450 машин на 1000 жителей
Инсоляция В соответствии с требованиями для жилых помещений В соответствии с требованиями для жилых помещений
Шумоизоляция Требования идентичны Требования идентичны
Социальная инфраструктура В соответствии с утвержденными нормативами Строительство дополнительной инфраструктуры не требуется
Страхование ответственности застройщиков В соответствии с 214-ФЗ Не предусмотрено
Стоимость коммунальных услуг Ниже Выше
Общедомовое имущество Принадлежит собственникам помещений в доме на долевой основе Принадлежит застройщику либо собственникам на долевой основе
Возможность создания ТСЖ В соответствии с действующим законодательством Не предусмотрена
Налог на имущество Ставка – 0.1%, предусмотрены вычеты на человека Обычно выше в 3 и более раз
Имущественный вычет Предусмотрен Предусмотрен в абсолютном большинстве случаев
Стоимость патента В соответствии с законом субъекта РФ Обычно выше для нежилых помещений

Резюмируя все вышесказанное,

Апартаменты – это возможность сэкономить на покупке квартиры сейчас, при этом нести более высокие расходы на содержание жилья в дальнейшем

Безусловно – это вполне приемлемый вариант решения жилищной проблемы, особенно в условиях ограниченного бюджета, но специфический юридический статус апартаментов все же стоит учитывать. Как правило, приобретение апартаментов может быть выгодно в следующих ситуациях:

  • Если у вас уже есть квартира, в которой можно зарегистрироваться
  • Если вы планируете сдавать квартиру в аренду
  • В условиях ограниченного бюджета на покупку

Если Вам понравилась эта статья или наши сервисы, то приглашаем Вас присоединиться к нашим группам ВКонтакте или Facebook. Гарантируем, что там Вас ждет только качественный контент - анонс новых статей и сервисов, которые помогут Вам экономить деньги. Никакого спама или объявлений по продаже квартир. Мы стараемся быть Вам полезными!

Комментарии:
Здесь пока нет комментариев. Чтобы их оставить, авторизуйтесь вверху страницы или с помощью аккаунта ВКонтакте, либо зарегистрируйтесь .
Авторизация через: