Регион сайта:  

На что обратить внимание при чтении ипотечного договора

 
Метки: Ипотечный договор | Покупка жилья | Ипотека
 
Ключевой фактор, на который мы привыкли обращать внимание при чтении кредитного договора – процентная ставка. Но в том момент, когда вам дали на ознакомление договора, немаловажно обратить внимание на целый ряд других моментов, которые также крайне важны (а ещё лучше – проговорить их на этапе выбора банка для заключения ипотечного договора). Estimate-estate.ru постарался подготовить чеклист, который полезно держать под рукой при тщательным чтением ипотечного договора при подписании.
Досрочное погашение В первую очередь заметим, что в соответствии со статьей 810 (п.2) Гражданского кодекса банк не может запретить вам досрочно гасить свой кредит, если выполняется два условия – вы гражданин (физическое лицо, а не организация) и приобретаете квартиру для личного использования (а не для ведения бизнеса). Важный момент – по закону банк может требовать его уведомить о досрочном погашении не позднее, чем за 30 дней до даты предполагаемого досрочного платежа. Банки не заинтересованы, что вы гасили кредит досрочно, так как тем самым они теряют процентные доходы, запретить они вам это не делать они не могут, но усложнить процедуру уведомления о досрочном погашении вполне способны. Узнайте, каким образом сообщать о досрочной выплате в конкретном банке, и не бойтесь гасить кредит досрочно (ранее мы писали о том, почему выгодно договариваться с банком на маленькую сумму платежа и длительный срок и гасить досрочно, нежели сразу договаривать на тот срок, за который вы в реальности планируете погасить кредит). Также обратите внимание на тип досрочного платежа, который рекомендует банк – пересчет срока платежа или пересчет суммы платежа. В принципе, с точки зрения расходов на обслуживание кредита это не принципиально, но в вашей жизненной ситуации тот или иной вариант может показаться предпочтительнее.
Действия банка в случае просрочек платежа и невыплаты долга в целом Психологически мы не любим задумываться о плохих вариантах развития событий, наша текущая финансовая ситуация может казаться нам безупречной, мы можем казаться себе рачительными и бережливыми людьми. Но ипотека – это длительная история, и точно сказать, какое финансовое положение будет у нас через 10 лет (и какая будет ситуация в экономике страны, что от нас уж точно не зависит), мы не можем. Поэтому прочитать и понять возможные последствия надо. Закон «Об ипотеке» четко определяет, что при небольших просрочках и при маленьком оставшемся долге жилье у нас отобрать нельзя. В ипотечном договоре могут быть прописаны конкретные условия. Вообще, банк обладает большим инструментом давления на заемщика – штрафы, пени, обращение в суд, взыскание квартиры. Помимо чтения договора, нам надо оценить договороспособность банка. На различных форумах типа Банки.ру можно почитать, насколько жестко ведет свои переговоры с кредиторами конкретный банк. Одни готовы предложить каникулы по основному долгу, другие – реструктуризировать долг, продлив срок и уменьшив платеж. Наконец, другие будут непременно настаивать на погашения и не пойдут на уступки. Жесткость банка зависит от политики и менеджмента. Косвенно получить эту информацию можно, изучив форумы заемщиков или, к примеру, оценив, как банк вел себя в отношении тех же валютных ипотечников (часть банков на те или иные уступки пошла, часть – отказалась вовсе). Страховка и действия банка, если у вас её не будет Стандартное требование всех банков при ипотечном кредитовании – обязательное страхование. Данная страховка включает обычно три составляющих – страхование жизни и здоровья заемщика, страхование объекта имущества и страхование титула. По закону «Об ипотеке» (статья ), только страхование объекта имущества является обязательной. Но вам в большинстве случаев не выдадут кредит, если вы откажетесь от двух других видов страховки. Более того, чаще всего вам ненавязчиво предложат конкретную страховую сумму, с которой банк сотрудничает. Поэтому в первый год обычно страховку обычно платят все заемщики, а начиная со второго года возможны варианты. Во-первых, вы можете поискать другую страховую компанию, которая предложит вам более выгодные тарифы (зависит от того, какова цена вопроса, если ваша ипотека небольшая, то выгода может составить не более 1-2 тысяч рублей, и вы вряд ли будете готовы тратить свое время на смену страховой компании). Во-вторых, вы можете отказаться от двух необязательных видов страхования (страхование жизни и титула). Страхование жизни обычно самое дорогое (особенно это заметно для возрастных заемщиков, для которых так называемый актуарный риск выше). Банк обычно штрафует за отказ от страховки повышением ставки на 0.5-1% (вы можете оценить, что в вашем конкретном случае выгоднее, исходя из размера платежей за страхование жизни и суммы кредита). От страхования имущества отказаться будет сложнее – обычно банки оставляют за собой право досрочного истребования кредита в случае отказа от этого вида страховки, но опять же никто не запрещает сменить страховую компанию (все зависит от цены вопроса и вашего желания инвестировать свое время в поиск более выгодных предложений на рынке). Дополнительные опции, за которые вы также будете вынуждены заплатить Процентная ставка – далеко не единственный показатель, который определяет стоимость кредита, но единственный, на который многие люди обращают внимание при изучении ипотечного договора (а также при выборе банка для ипотеки). Перечень допопций, которые могут быть включены в ипотечный договор, может быть достаточно широк, мы же ограничим на перечислении наиболее типичных. Первая и наиболее существенная опция, о которой уже было сказано выше – это страховка. Вторая опция – это стоимость аренды сейфовой ячейки (посмотреть в законе, что входит в расчет полной стоимости кредита, и что за закон вообще это регулирует) или плата за открытие аккредитива в случае, если вы покупаете квартиру на вторичном рынке (кстати, мы писали, как использовать аккредитивы, если вы покупаете квартиру на вторичке и почему это выгодно). Третья – опять же, при покупке на вторичке – стоимость услуг оценщика (чаще всего вам также настоятельно порекомендует конкретного специалиста), правда, обычно это не очень дорого. Ну, и наконец, штрафы и пени – банк может предлагать хорошую ставку, но стремиться «добирать» свое за счет санкций за неаккуратное погашение кредита. Формулы расчета процентных платежей Формула – казалось бы, самый простой вопрос, но на практике при одинаковых ставках сумма процентов и платежа незначительно, но может разниться. «Классическую» формулу мы используем в нашем калькуляторе ипотеки, но в реальной жизни формула может оказаться чуть сложнее. Формула обязательно должна быть указана в вашем ипотечном договоре (с расшифровкой составляющих и порядка расчета). Также к любому ипотечному договору в качестве приложения прикладывается график. Вам не обязательно вдаваться в математические подробности, просто сравните сумму процентных платежей и сумму аннуитетных платежей с любым популярным калькулятором (кроме нашего калькулятора, хорошие калькуляторы есть здесь, здесь и здесь). Если вы видите, что сумма отличается не в лучшую сторону от нескольких калькуляторов (введите свои параметры кредита), это повод задуматься и поизучать математику вопроса повнимательнее. Особенно при крупных и длительных кредитах результат может получиться интересным, при небольших же кредитах (до 2 миллионов) вряд ли математические тонкости окажут существенное влияние на ваше финансовое положение. В целом, правило при чтении ипотечного договора такое же, как при чтении любого договора – максимально внимательно читаем разделы «банк вправе» и «заемщик обязан» и максимально подробно изучить неблагоприятные для вас ситуации. И конечно ряд из этих вопросов желательно обсудить с ипотечным специалистов на этапе подбора для вас ипотечного продукта (зачастую спрашивают про ставку и в лучшем случае про страховку, а другие вещи «узнают» уже в день подписания). Ибо если вы увидите договор тогда, когда уже выберите квартиру, она будет согласована банком и вы придете в банк вместе со своими продавцами, чаще всего поменять что-то будет уже поздно и придется согласиться с тем, что вам предлагают (аванс за квартиру внесен, квартира банком проверена, продавцы приехали, отказаться от сделки уже невозможно).

Если Вам понравилась эта статья или наши сервисы, то приглашаем Вас присоединиться к нашим группам ВКонтакте или Facebook. Гарантируем, что там Вас ждет только качественный контент из мира экономики, бизнеса и недвижимости.

Комментарии:
Здесь пока нет комментариев. Чтобы их оставить, авторизуйтесь вверху страницы или с помощью аккаунта ВКонтакте, Facebook , Instagram либо зарегистрируйтесь .
Авторизация через: