Регион сайта:  

Как устроен ипотечный рынок в разных странах мира - сходства и различия с Россией?

 
Метки: Юридические вопросы | Ипотечный рынок | Обращение взыскания | Сравнительный анализ | Банки | Россия | США | Великобритания | Германия
 

Российский ипотечный рынок на сегодня уже можно назвать вполне состоявшимся – устоялось законодательство, население разобралось с правилами игры и активно берет ипотеку даже в кризис. Поэтому зачастую мы даже не задумываемся, что ипотечный рынок может быть устроен как-то по-другому. В этой статье мы приведем сравнительный анализ ипотечных систем в разных странах мира – Вы удивитесь, но ипотечное кредитование в некоторых из них устроено совсем по-другому.

В чем проявляются отличия между ипотечными системами разных стран

Ипотека – это процесс выдачи кредита под залог приобретаемой недвижимости. Это определение верно для любой страны, однако на этом сходства зачастую заканчиваются. Различия между ипотечными системами разных стран могут заключаться в следующем:

  • Состав участников рынка (и это далеко не только кредиторы и заемщики)
  • Процесс получения кредита (требуемый пакет документов и способ рассмотрения заявки)
  • Требования по величине первоначального взноса
  • Ипотечная ставка (фиксированная или плавающая)
  • Законодательное регулирование ипотеки (в первую очередь, порядок обращения взыскания на имущество при банкротстве заемщика)
  • Придерживаясь этой схемы, сравним ипотечные системы в разных странах мира. Если Вам не хочется вдаваться в детали, то листайте в конец статьи - там есть таблица с основными отличиями.

Особенности организации ипотечного рынка в США

США – ведущая экономика мира, в которой ипотечный рынок занимает важнейшее место в экономике. Американский ипотечный рынок - самый развитый в мире, а фантастическое количество опций и вариантов кредитов позволяет подобрать ипотеку практически для любого заемщика. Ещё одна отличительная особенность ипотечного рынка в США – в самой широкой в мире практике секьюритизации ипотечных кредитов (продаже ипотечных долгов независимым инвесторам).

Схема секьюритизации следующая: банк выдает ипотечные займы, создает из них пул однородных кредитов, а сам привлекает денежные средства от инвесторов (ипотечные ценные бумаги), обеспечением по которым являются права требования по этим кредитам. Если при традиционной финансовой системе Вы несете деньги в банк и кладете их на депозит, а затем банк уже от своего имени кредитует Вашими деньгами ипотечных заемщиков, то схема с секьюритизацией в значительной мере устраняет банк из сделки.

Cекьюритизированные кредиты должны отвечать определенным критериям. Критерии устанавливаются тремя самыми популярными в Америке государственными программами – Ginnie Mae, Fannie Mae, Freddie Mac. Такие облигации, выпущенные банками и обеспеченные требованиями по ипотеке, называются Mortgage-backed securities и свободно обращаются на рынке. За счет этой схемы удается расширить объем привлеченного финансирования и перераспределить риски банкротства заемщика между банком и независимыми инвесторами. Те займы, которые не отвечают обозначенным критериям, называются jumbo или subprime, они также секьюритизируются, а обеспеченные ими облигации также обращаются на рынке (правда, по более высоким ставкам, так как они несут в себе больший риск). Схемы секьюритизации широко применяются и в других странах мира, в том числе и в России, однако именно в США они получили столь повсеместное распространение. Отметим, что многие считают секьюритизацию кредитов одной из причин ипотечного кризиса в США в 2007 году, который дал старт мировому экономическому кризису в 2008 году (дискуссию о том, так ли это на самом деле, оставим за пределами этой статьи).

Говоря о других участниках ипотечного рынка в США, стоит также отметить такие государственные организации как Federal Housing Administration (FHA) и US Department of Veterans Affairs (VA). FHA предоставляет ипотечную страховку заемщикам, отвечающим определенным критериям, что снижает риски для кредиторов и улучшает условия кредитования для заемщиков (отметим, что страховка предоставляет на платной основе). Комитет по делам ветеранов предоставляет ипотечные кредиты бывшим военным или их вдовам по более низким ставкам и/или без первоначального взноса. В совокупности доля ипотечных кредитов, выданных по этим льготным ипотечным программам, составляет порядка 10%.

На американском ипотечном рынке распространены такие игроки как андеррайтеры и брокеры. Андеррайтеры (чаще всего аффилированные с банками) занимаются оценкой риска выдачи кредита конкретному заемщику. Брокеры – это независимые игроки, которые, обладая информацией о предложениях большого количества банков, способны подобрать кредитные условия, предпочтительные для конкретного заемщика.

Пакет документов, который требуется в США для получения ипотечного кредита может серьезно варьироваться. Обычно он включает:

  • Заявка на кредит (Loan Application)
  • Подробная анкета с информацией о заемщике (Appraisal Report)
  • Подтверждение дохода и текущего места работы
  • Информация о банковских счетах, депозитах и прочих сбережениях
  • Договор купли-продажи дома (квартиры)
  • Налоговые декларации за последние несколько лет

Однако существуют и ипотечные кредиты, выдаваемые по ограниченному пакету документов (low doc loans) или вообще без документов(no doc loans). Такие кредиты предлагаются по более высокой ставке и с более высоким первоначальным взносом, но обычно их проще получить. Впрочем, после ипотечного кризиса 2007-2008 годов доля ипотечных кредитов, выдаваемых без документов, постепенно снижается.

Первоначальный взнос (down payment) в США также может существенно варьироваться. Классический размер первоначального взноса составляет порядка 20%, но в некоторых случаях можно получить ипотечный кредит и без первоначального взноса (при выполнении определенных условий). 

На американском рынке недвижимости можно взять кредит как по фиксированной ставке, так и по плавающей. Фиксированная ставка позволяет заранее зафиксировать сумму будущих платежей по ипотеке, в то время как при плавающей ставке сумма платежей может варьироваться в зависимости от колебания средней процентной ставки в экономике (можно как выигрывать, так и проиграть). Кредиты по плавающей ставке (adjustable rate mortgages) были широко распространены в США до ипотечного кризиса 2007 года (их доля в общем объеме кредитов доходила до 40%, а в середине 1990х и вовсе находилась в районе 60-70%), однако на сегодняшний момент снизилась до 4%. Детальнее можно посмотреть этот вопрос в исследовании Moench, Vickery, Aragon (2010).

В некоторых случаях кредитор может ограничить возможности для досрочного погашения, однако с 2010 года (после принятия Dodd-Frank Act) пространство для маневра у банков существенно сократилось (досрочное погашение является риском для банка, так как в этом случае он недополучит доход, как и задержки при погашении - для любого банка наиболее желанным является клиент, который платит точно в соответствии с графиком). На текущий момент штрафы за досрочное погашение (prepayment penalties) разрешены лишь для трех типов займов:

  • Займы с фиксированной ставкой
  • Квалифицированные ипотечные займы (qualified mortgages) – займы с особыми, более выгодными для заемщика условиями (например, займы по которым разрешается гасить только проценты; займы на срок более 30 лет; займы, по которым объем платежей возрастает к концу срока)
  • Займы со ставкой ниже APOR (average prime offer rate – усредненная ставка по ипотечным кредитам в экономике)

И хотя доля таких займов в общем объеме выданных кредитов достаточно высока, шаг в сторону защиты прав заемщиков был сделан существенный. Весьма специфично и законодательное регулирование ипотечного рынка в США. Важной особенностью здесь является то, что

Процесс перехода права собственности и обращения взыскания на имущество (foreclosure process) регулируется региональным законодательством и серьезно варьируется от штата к штату

В ряде штатов право собственности на объект недвижимого имущества находится у кредитора до того момента, как заемщик полностью погасит свой долг (Title theory), при этом за заемщиком сохраняется право пользования квартирой/домом. В других штатах право собственности находится у покупателя недвижимости (заемщика), однако сам объект находится в залоге у кредитора (Lien theory). На карте ниже красным цветом выделены штаты, где применяется Title theory, а синим – штаты, где применяется Lien theory.

В США возможен как судебный, так и внесудебный порядок обращения взыскания на недвижимость. Внесудебный процесс на практике чаще всего применяется в штатах с Title theory, в то время как судебный типичен для штатов с Lien theory.

По существу, в штатах с Title theory процесс обращения взыскания максимально упрощен - кредитор просто выселяет заемщика из дома - и на этом все заканчивается.

Различаются от штату к штату и юридические механизмы в ситуации, когда рыночной стоимости квартиры / дома недостаточно для погашения ипотечного кредита. В ряде штатов ответственность заемщика ограничена лишь стоимостью объекта имущества (non-recourse debt), и даже если её недостаточно, займ считается погашенным. К таким штатам относятся Аляска, Аризона, Калифорния, Айова, Миннесота, Монтана, Северная Дакота, Орегон, Вашингтон, Висконсин. Во всех прочих штатах заемщик будет обязан возместить полную стоимость долга, даже если денег от продажи недвижимости для этого недостаточно. Подробнее о механизмах обращения взыскания на объект недвижимости (судебный или внесудебный, recourse или non-recourse) в разных штатах США можно посмотреть в исследовании Ghent, Kudlyak (2010).

Особенности организации ипотечного рынка в России

В России ипотечный рынок на сегодняшний момент можно в целом назвать состоявшимся. Вместе с тем, в нашей стране нет такого широкого разнообразия предложений и вариантов кредитов, которые типичны для экономик развитых стран.

Основными участниками рынка являются банки и заемщики, при этом практически отсутствуют специализированные ипотечные банки. Среди государственных регуляторов следует отметить Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое занимается секьюритизацией ипотечных кредитов. Механизм его деятельности схож с американскими программами - Ginnie Mae, Fannie Mae, Freddie Mac. Агентство выкупает у банков портфель однородных кредитов, отвечающих определенным условиям, и выпускает ценные бумаги, обеспеченные данными правами требования.  Среди других участников рынка, выпускающих ценные бумаги под залог жилой недвижимости, следует отметить Внешэкономбанк. Впрочем, доля секьюритизированных кредитов в общем объеме ипотечных кредитов значительно отстает от американской и составляет 10-15% (по данным отчетов АИЖК). Ипотечные брокеры и андеррайтеры на российском рынке фактически отсутствуют, их функции выполняются банками (и специализированные сайты-агрегаторы с предложениями по ипотеке).

Пакет документов, которые обычно требуется в России для получения ипотеки, включает:

  • Анкета, подписанная заемщиком
  • Подтверждение дохода и текущего места работы (обычно справка по форме 2-НДФЛ и копия трудовой книжки)
  • Информация об имеющейся в наличии собственности (недвижимость, банковские счета)
  • Документы, подтверждающие наличие кредитной истории или текущих кредитов
  • Договор купли-продажи приобретаемого объекта имущества

В целом пакет требующихся документов в России тот же самый, что и в США, однако в нашей стране практически невозможно получить ипотечный кредит при отсутствии какого-либо из этих документов и тем более вообще без документов (даже при условии крупного первоначального взноса).

Средний размер первоначального взноса по ипотеке в России, по данным АИЖК, составляет порядка 40%. Как правило, минимальный первоначальный взнос в России редко ниже 20-30%, а ипотечные кредиты без первоначального взноса практически отсутствуют как класс.

Практически все кредиты, выдаваемые в России, выдаются исключительно по фиксированной ставке.

В России досрочное погашение кредита разрешено без согласия банка (и без дополнительных санкций с его стороны) при выполнении двух условий: 1) кредит выдан гражданину, а не юридическому лицу 2) кредит использовался им не для предпринимательской деятельности (п.2 ст. 810 ГК РФ). Под эти условия попадает абсолютное большинство выдаваемых в стране ипотечных кредитов.

Законодательное регулирование ипотечного рынка также существенно отличается от США. В первую очередь следует отметить, что право собственности на объект ипотеки сразу переходит к заемщику, исключения из этого правила не предусмотрены. Наложения взыскания на объект ипотеки происходит в судебном порядке (ст. 51ФЗ-102), за исключением ряда ситуаций – например, когда внесудебный порядок предусмотрен в договоре (такое на практике случается редко). Реализуется заложенное имущество при помощи публичных торгов. В случае, если стоимость имущества оказалось недостаточно для погашения денежных требований кредитора, то займ считается погашенным лишь в том случае, если заемщик – физическое лицо, а объект ипотеки – жилое помещение (п.5 ст. 61 ФЗ-102). Во всех прочих случаях заемщик обязан будет возместить разницу. Если же после распределения вырученных от продажи недвижимости средств образовался излишек, этот излишек будет возвращен заемщику (п.1 ст. 61 ФЗ-102).

Особенности организации ипотечного рынка в Великобритании

Организация ипотечного рынка в Великобритании существенно отличается и от американской, и от российской модели. Главная отличительная особенность:

крупнейшим ипотечным кредитором в стране являются кредитно-строительные кооперативы (building societies).

Это объединения граждан, построенные на принципах самофинансирования, при этом кредитование идет только между членами кооператива (одни участники кооператива получают доход от размещения средств в депозиты, а другие используют эти средства на условиях ипотечного кредита). И хотя в последние десятилетия доля кредитно-строительных кооперативов в объеме предложения ипотеки снизилась с 90% до 60% (часть рынка была отобрана у них традиционными банками), их роль в ипотечной системе страны по-прежнему очень велика. В российском законодательстве также предусмотрен подобный инструмент (кредитный кооператив), однако на практике они встречаются очень редко.

Пакет документов, предоставляемый для получения кредита, в целом стандартный. До 2014 года в Великобритании были широко популярны ипотечные кредиты, выдаваемые без предоставления документов (self-sertification mortgages). Заемщик в этом случае не предоставлял документы, а просто ручался, что его финансовое положение позволяет ему обслуживать ипотечный кредит (такое возможно в кредитных кооперативах, где играет роль в том числе фактор личного знакомства). Такие ипотеки активно брали самозанятые люди, а также люди с переменным доходом. Однако на сегодняшний день кредиты без документов уже практически не предоставляются, так как регулятор считает их высоко рисковыми. Первоначальный взнос примерно сопоставим с США, при этом возможны и кредиты без первоначального взноса.

В отличие от США и России, в Соединенном Королевстве преобладают займы с плавающей ставкой. Это связано с особенностями организации ипотечного рынка в стране – так как расходы кредитных кооперативов носят переменный характер (проценты, выплачиваемые по депозитам), то и свои доходы они стараются увязать с размером расходов. Также широко распространенной практикой является применение штрафов за досрочное погашение.

В случае, если должник оказался не способен платить, обращение взыскания происходит, как правило, в судебном порядке. При этом кредитор получает заложенный дом или квартиру в свою использование, выселяет оттуда заемщика и продает объект, возмещая свои убытки из вырученных средств. Этот процесс получил название mortgage repossession (в некоторых источниках possession), и его следует отличать от американского foreclosure. Образовавшийся от продажи объекта излишек подлежит возврату заемщику (такой же механизм, как и в российском законодательстве), в то время как в США в большинстве случаев он остается за кредитором. В случае, если же вырученных средств недостаточно, применяется механизм non-recourse debt (займ считается выплаченным, на прочее имущество должника взыскание не обращается).

Особенности организации ипотечного рынка в Германии

Германский ипотечный рынок – крупнейший в континентальной Европе. Его отличительной особенностью является акцент на достаточно высокую консервативность и надежность (в отличие от США, где явно прослеживается акцент на высокую прибыльность).

Основной объем ипотечных кредитов в Германии предоставляется банками, хотя роль кредитно-строительных кооперативов (аналогичных тем, что популярны в Великобритании) также достаточно высока. Самой популярной программой поддержки ипотеки в Германии является KfW (Kreditanstalt fur Wiederaufbau). Это дополнительный займ, который позволяет профинансировать до 30% расходов на покупку жилья. Его основное преимущество – в более низкой ставке по сравнению с обычными ипотечными кредитами. Как правило, данный займ входит в общий ипотечный пакет, наряду с кредитом, взятым на стандартных условиях.

Пакет документов, который необходимо предоставить для получения кредита в Германии, обычно включает:

  • Справка о 3 последних заработных платах
  • Последние 2 налоговые декларации
  • Рекомендация / заверенная копия с места работы
  • Сведения о принадлежащем имуществе
  • Годовой отчет и бухгалтерский баланс (для самозанятых заемщиков)

В целом данный набор документов идентичен тому, который предоставляется для получения ипотеки в большинстве стран мира. Однако важно обратить внимание, что в Германии отсутствуют займы, выдаваемые по сокращенному пакету документов или вообще без документов (в отличие от США и до недавнего времени Великобритании).

Минимальный размер первоначального взноса в Германии составляет 20%, а средний размер первоначального взноса колеблется между 30% и 40%. В Германии исключены кредиты, выдаваемые без первоначального взноса, в то время как на американском и британском рынке такие кредиты существуют.

В Германии популярно несколько основных видов ипотечных кредитов:

  • Кредиты с фиксированной ставкой (Annuitatendarlehen) – стандартные ипотечные кредиты с фиксированной ставкой, выплачиваемые по аннуитетной схеме (сумма платежа фиксирована и включает в себя как погашение основного долга, так и процентов)
  • Кредиты с переменной ставкой (Flexibles Darlehen) – размер ипотечной ставки привязан к ставке Euribor и корректируется каждые 3 месяца. Как правило, эти займы предоставляют наибольший набор возможностей – каждые 3 месяца можно осуществить частичное или полное досрочное погашение, а также перейти на кредит с фиксированной ставкой.
  • Кредиты с погашением основного долга в конце срока (Zinszahlungsdarlehen). Нетипичный для других стран вид кредита, который предполагает, что в течение срока ипотеки выплачиваются только проценты, а основный долг гасится единым платежом в конце срока (подобная схема применяется во многих облигационных займах). Как правило, сумму для погашения основного долга человек копит отдельно, например, на депозите. За счет такой схемы удается сократить обязательный объем платежей и регулировать отчисления на решение жилищной проблемы во времени (например, в случае временной потери работы платить только проценты, а взносы на депозит откладывать потом чуть в большем размере).
  • Кредиты, полученные через кредитно-строительные кооперативы (Bausparvertrag). Механизм кредитования в целом тот же, что и в Великобритании.

Важно отметить, что все эти виды займов не только предусмотрены законодательством, но и широко распространены на практике. Кроме того, Германия, в силу достаточно консервативной процедуры одобрения ипотеки, отличается от большинства стран Европы более низкими процентными ставками.

 Досрочное погашение кредита может обернуться в Германии достаточно крупным штрафом (Vorfälligkeitsentschädigung), сопоставимым с величиной неуплаченных процентов по ипотеке.

В Германии наиболее распространен судебный порядок обращения взыскания на объект ипотеки. Внесудебный порядок возможен для недвижимости, сдающейся в аренду и обращение взыскания происходит на денежный поток, получаемый собственником (заемщиком от её использования). Судебный порядок взыскания предполагает проведение публичных торгов (аукциона) с предварительным привлечением оценщика для определения стоимости жилья. В случае, если вырученной на аукционе суммы недостаточно, взыскание обращается на прочее имущество должника (с учетом ряда ограничений). Избыточная сумма возвращается должнику.

Сравнение ипотечных систем в США, России, Великобритании и Германии

Для большего удобства, обобщим приведенную выше информацию в форме таблицы:

США Россия Британия Германия
Основные участники рынка Банки, государственные органы, брокеры, андеррайтеры Банки Банки, кредитно-строительные кооперативы Банки, кредитно-строительные кооперативы
Программы поддержки ипотеки Посредством секьюритизации портфеля ипотечных кредитов Посредством секьюритизации портфеля ипотечных кредитов Посредством секьюритизации портфеля ипотечных кредитов Посредством софинансирования кредита
Кредиты без документов Возможны Невозможны Невозможны Невозможны
Ипотечные ставки Фиксированные Фиксированные Плавающие Фиксированные, плавающие, погашение только процентов
Первоначальный взнос Возможен нулевой взнос Не возможен нулевой взнос Возможен нулевой взнос Не возможен нулевой взнос
Досрочное погашение В некоторых случаях возможны штрафы Без ограничений Чаще всего со штрафом Чаще всего со штрафом
Переход права собственности В зависимости от штата либо после покупки жилья, либо после погашения долга После покупки жилья После покупки жилья После покупки жилья
Порядок взыскания В зависимости от штата либо судебный, либо не судебный В большинстве случаев судебный Судебный порядок В большинстве случаев судебный
Стоимость жилья ниже суммы долга В зависимости от штата возможно обращение взыскания на прочее имущество Займ считается погашенным Займ считается погашенным Возможно обращение взыскания на прочее имущество
Стоимость жилья выше суммы долга Излишек остается за кредитором Излишек возвращается заемщику Излишек возвращается заемщику Излишек возвращается заемщику

Конечно, в этой статье мы приводим несколько упрощенную картину того, что существует на самом деле, опуская возможные исключения и редкие ситуации, которые возникают в реальной жизни. Главная цель была выделить и сравнить ключевые особенности ипотечных систем разных стран и показать принципиальную разницу между ними, а не описывать все многообразие ипотечного законодательства и видов кредитов в разных странах. Если Вам есть что добавить или у Вас остались вопросы, то приглашает в комментарии к этой статье!

Если Вам понравилась эта статья или наши сервисы, то приглашаем Вас присоединиться к нашим группам ВКонтакте или Facebook. Гарантируем, что там Вас ждет только качественный контент из мира экономики, бизнеса и недвижимости.

Комментарии:
Здесь пока нет комментариев. Чтобы их оставить, авторизуйтесь вверху страницы или с помощью аккаунта ВКонтакте, Facebook , Instagram либо зарегистрируйтесь .
Авторизация через: